213 - 85 - 79
единая справочная
(с 8.00 до 18.00)

Введите ваш запрос для начала поиска.

Курсы валют ЦБ РФ
Дата: 00:00 00:00
Курс фунта 0.00 0.00
Курс бел. рубля 0.00 0.00
Курс тенге 0.00 0.00
Курс юаня 0.00 0.00
Курс гривны 0.00 0.00
Курс франка 0.00 0.00
Курс йены 0.00 0.00
Товарные рынки
BID ASK
Золото 0.00 0.00
Серебро 0.00 0.00
Платина 0.00 0.00
Палладий 0.00 0.00
Алюминий 0.00 0.00
Никель 0.00 0.00
Медь 0.00 0.00
Нефть Brent 0.00 0.00
Нефть Лайт 0.00 0.00
adr bid ask
Газпром 0.00 0.00
ГМК 0.00 0.00
Лукойл 0.00 0.00
Роснефть 0.00 0.00
Ростелеком 0.00 0.00
Сургутнефтегаз 0.00 0.00
Татнефть 0.00 0.00
ВТБ 0.00 0.00

Оценка недвижимости



Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объекты недвижимого имущества включают в себя: земельные участки, здания и помещения промышленного, торгового, административного или иного назначения; производственные комплексы; жилые дома, квартиры; многолетние насаждения; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, ограждения; объекты незавершенного строительства.

Оценка недвижимого имущества необходима при операциях купли-продажи, привлечении инвесторов, страховании, кредитовании, внесении объектов недвижимого имущества в уставный капитал, исполнении прав наследования, налогообложении, ликвидации недвижимости и т.д.

В зависимости от цели оценки может быть определен один или нескольких видов стоимости объекта:
рыночная стоимость, ликвидационная стоимость; инвестиционная стоимость, и др. При сдаче объекта в аренду, может быть определена обоснованная стоимость арендной платы.
- Коммерческая недвижимость
- Жилая недвижимость
- Земельные участки
- Незавершенное строительство
- Арендная плата
- Оценка ущербов

ООО "Центр Оценки" имеет большой опыт работы по оценке объектов недвижимости различного назначения для различных целей. Штат компании включает в себя профессиональных строителей с большим опытом работы, что позволяет обеспечить высокое качество работ при оценке объектов любой сложности.
Коммерческая недвижимость


Оценка коммерческой недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

К коммерческой недвижимости относятся: производственные, складские, торговые и офисные здания и помещения.
Основные виды объектов недвижимости гражданского назначения:
1. административные;
2. дошкольные (д/с, д/я);
3. учебные (школы, ВУЗы);
4. культурно-просветительные (клубы, дома культуры, музеи, библиотеки);
5. зрелищные (театры, кино, цирк);
6. лечебные (больницы, поликлиники, санатории);
7. спортивные (стадионы, спортзалы, закрытые плавательные бассейны);
8. общественного питания (столовые, кафе, рестораны);
9. торговые (крытые рынки, универмаги, магазины);
10. коммунально-хозяйственные (бани, прачечные).

Основные виды объектов недвижимости промышленного назначения:
1. производственные - для размещения основных цехов;
2. складские - для хранения сырья, материалов и готовой продукции;
3. энергетические - электростанции, газогенераторные, компрессорные и т.д.;
4. подсобные - для выполнения подсобных технологических процессов;
5. вспомогательные и обслуживающие - лаборатории, административно-бытовые здания, конструкторские бюро, проходные и др.
6. сооружения, включающие в себя: дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.
Перечень документов для проведения оценки коммерческой недвижимости в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word
 
Жилая недвижимость

Оценка жилой недвижимости (квартир, коттеджей, индивидуальных домов) подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все факторы, влияющие на объект оценки: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.
Основная классификация, присущая жилым зданиям: по назначению, этажности, по виду используемых конструкций, по конструктивной схеме, по капитальности, по контингенту заселения, для которого они предназначены, и времени проживания.

В массовом жилищном строительстве основной вид жилых зданий (более 90 %) - квартирные дома, предназначенные для посемейного заселения.

По числу квартир жилые здания разделяются на:
одноквартирные (индивидуальные);
двухквартирные;
многоквартирные.

Перечень документов для проведения оценки жилой недвижимости в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word


Земельные участки

Земельный участок - часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус. Земля - базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков возникает в следующих случаях:

оценка земли, как один из этапов затратного подхода оценки объектов недвижимости, без которого невозможно просчитать экономические интересы владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора;
 
для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;
при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционировании предприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера арендной платы;
обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса;
при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;
при разрешении имущественных споров;
при постановке земельных участков на баланс юридического лица.

Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п.
Рынок земли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.

Методы оценки земли основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости - затратном, сравнительном и доходном. Различают земли различного назначения: земли поселений и земли промышленности (городов, деревень и иных населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения, земли участков в дачных кооперативах и садовых товариществах.

При оценке земельных участков следует учитывать зарегистрированные права на объект оценки, а также права, которые переходят в результате сделки с объектом оценки. Как правило, это право собственности, либо право аренды на земельный участок.

В основе рыночной стоимости земельного участка лежит ожидаемая величина дохода от наиболее эффективного использования земли. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения, площади, ближайшего окружения, спроса и предложения на рынке земли, при этом изменение целевого назначения участка (разрешенного использования) влечет за собой изменение его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость права аренды, основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права,
обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Перечень документов для проведения оценки земельного участка в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word


Незавершенное строительство

К незавершенному строительству относятся те объекты, по которым в установленные сроки не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Признаками объекта, незавершенного строительства могут быть:
истечение установленных сроков строительства;
приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения (при этом должен быть составлен документ о расторжении договора на строительство или документ о решении подготовки объекта к консервации).
В настоящее время рынок недвижимости, не завершенной строительством, нельзя отнести к активным рынкам, однако, и в данном сегменте наблюдаются достаточное количество операций с объектами, особенно, имеющими высокую готовность. Это может быть купля-продажа, внесение имущественного пая в уставной капитал, разрешение.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства проводится в следующих случаях:

принятие решения о покупке или продаже объекта незавершенного строительства;
решения вопроса об эффективном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительством;
определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства для выделения долей инвесторов;
постановка объекта незавершенного строительства на баланс организации;
принятие решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
определение рыночной стоимости для привлечения инвесторов;
определение рыночной стоимости для внесения имущества в уставный капитал юридического лица;
определение рыночной стоимости для составления бизнес-плана развития предприятия.

Перечень документов для проведения оценки объекта незавершенного строительством в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word


Арендная плата

Арендная плата - денежная оплата права владения и пользования арендуемым имуществом.
Рыночная арендная плата - расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было бы сдано на аренду в дату оценки в независимой коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Существует несколько известных методов определения величины арендной ставки, такие как:
метод обратной капитализации, который можно успешно применить для объектов, относящихся к активному рынку продаж;
метод рыночной экстракции, как правило, применяемый для объектов, относящихся к развитому рынку аренды,
метод относительного анализа, и т.д.

В последнее время появилась потребность в определении рыночной величины арендной ставки как отдельного объекта оценки. Поставщиками таких заказов выступают, как правило, государственные предприятия или крупные структуры, такие как РАО ЕЭС, РЖД, СО РАН.
В результате рыночных преобразований, реструктуризации и реорганизации предприятий, стремлению работать по-новому, указанные структуры отказываются от имеющихся методических рекомендаций и инструкций по определению величины арендной платы. Они обращаются к оценщикам с заказами по выполнению работ по определению рыночной величины арендной ставки, что заставляет практикующих оценщиков углубленно изучать вопрос оценки данных объектов.
В то же время, наличие договора долгосрочной аренды с фиксированной арендной ставкой может быть рассмотрено в качестве обременения для объекта недвижимости.

Для определения рыночной величины арендной ставки оценщику необходимо провести глубокий анализ рынка аренды аналогичных объектов, изучить особенности как объекта оценки, так и состояния местного рынка недвижимости.

Определение размера арендной платы позволяет принять взвешенное решение для собственников недвижимости и для потенциальных арендаторов.

Определение рыночной величины арендных платежей и их соответствие сложившимся на рынке ставкам, позволит арендатору быть уверенным в том, что он не переплачивает за пользование недвижимостью, а собственнику оставаться спокойным по поводу недооценки его объекта.

Рыночная арендная ставка рассчитывается при сдаче в аренду объектов недвижимого и движимого имущества, при заключении договора субаренды. В отдельных случаях право аренды может выступать в качестве объекта залога, купли-продажи и т.д.

ООО "Центр Оценки" имеет большой опыт работы по оценке рыночной арендной ставки объектов различного назначения для различных целей.

В компании разработана Методика определения величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов. Указанная Методика приведена в специальном выпуске ежеквартального научно-практического журнала "Проблемы финансов и учета" №3(9) 2005г., по материалам Международной научно-практической Конференции, проходившей в г. Томске 28-29 сентября 2005 года.

Данная методика позволяет провести определение размера арендной ставки:
для помещений объекта, имеющих различную площадь;
для помещений объекта, имеющих различное функциональное назначение;
для помещений объекта в зависимости от местоположения помещения в здании.

Перечень документов для проведения оценки арендной ставки по объекту недвижимости в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word


Оценка ущербов


Под ущербом понимается вред, наносимый деятельностью, действиями одного хозяйствующего субъекта другим субъектам. Различают имущественный ущерб в виде потери имущества юридических и физических лиц, вследствие причинения им вреда или неисполнения взятых по отношению к ним обязательств и моральный ущерб в виде ущемления прав, оскорбления чести и достоинства, подрыва репутации, причиненных противоправными действиями других лиц.
В любом случае ущерб трактуется как непредвиденные расходы, убытки лица, право которого нарушено. Согласно ст.15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Таким образом, можно сделать вывод, что не могут быть объектами оценки: наркотики, личные неимущественные блага, оружие, расщепляющиеся радиоактивные материалы, ущерб.

В связи с вышесказанным, при необходимости, оценщики определяют не величину ущерба (который определяет суд), а затраты на устранение ущерба от пожара, затопления, и т.д.
Затраты - расходы, выраженные в денежной форме.

Отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком, имеет статус официального документа доказательного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат, в том числе и по страховым случаям.

Перечень документов для проведения оценки затрат на устранение ущерба объекту недвижимости от пожара в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word
Оценка производится для: БАНКА, СУДА, СТРАХОВОЙ КОМПАНИИ, НОТАРИУСА                                         консультации, выезд и доставка документов бесплатно
© 2012 OOO "Центр Оценки" Все права защищены.