Оценка недвижимости

для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;
при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционировании предприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера арендной платы;
обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса;
при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;
при разрешении имущественных споров;
при постановке земельных участков на баланс юридического лица.

Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п.
Рынок земли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.

Методы оценки земли основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости - затратном, сравнительном и доходном. Различают земли различного назначения: земли поселений и земли промышленности (городов, деревень и иных населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения, земли участков в дачных кооперативах и садовых товариществах.

При оценке земельных участков следует учитывать зарегистрированные права на объект оценки, а также права, которые переходят в результате сделки с объектом оценки. Как правило, это право собственности, либо право аренды на земельный участок.

В основе рыночной стоимости земельного участка лежит ожидаемая величина дохода от наиболее эффективного использования земли. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения, площади, ближайшего окружения, спроса и предложения на рынке земли, при этом изменение целевого назначения участка (разрешенного использования) влечет за собой изменение его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость права аренды, основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права,
обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Перечень документов для проведения оценки земельного участка в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word

---

В настоящее время рынок недвижимости, не завершенной строительством, нельзя отнести к активным рынкам, однако, и в данном сегменте наблюдаются достаточное количество операций с объектами, особенно, имеющими высокую готовность. Это может быть купля-продажа, внесение имущественного пая в уставной капитал, разрешение.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства проводится в следующих случаях:

принятие решения о покупке или продаже объекта незавершенного строительства;
решения вопроса об эффективном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительством;
определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства для выделения долей инвесторов;
постановка объекта незавершенного строительства на баланс организации;
принятие решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
определение рыночной стоимости для привлечения инвесторов;
определение рыночной стоимости для внесения имущества в уставный капитал юридического лица;
определение рыночной стоимости для составления бизнес-плана развития предприятия.

Перечень документов для проведения оценки объекта незавершенного строительством в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word


Арендная плата

Арендная плата - денежная оплата права владения и пользования арендуемым имуществом.
Рыночная арендная плата - расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было бы сдано на аренду в дату оценки в независимой коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Существует несколько известных методов определения величины арендной ставки, такие как:
метод обратной капитализации, который можно успешно применить для объектов, относящихся к активному рынку продаж;
метод рыночной экстракции, как правило, применяемый для объектов, относящихся к развитому рынку аренды,
метод относительного анализа, и т.д.

В последнее время появилась потребность в определении рыночной величины арендной ставки как отдельного объекта оценки. Поставщиками таких заказов выступают, как правило, государственные предприятия или крупные структуры, такие как РАО ЕЭС, РЖД, СО РАН.
В результате рыночных преобразований, реструктуризации и реорганизации предприятий, стремлению работать по-новому, указанные структуры отказываются от имеющихся методических рекомендаций и инструкций по определению величины арендной платы. Они обращаются к оценщикам с заказами по выполнению работ по определению рыночной величины арендной ставки, что заставляет практикующих оценщиков углубленно изучать вопрос оценки данных объектов.
В то же время, наличие договора долгосрочной аренды с фиксированной арендной ставкой может быть рассмотрено в качестве обременения для объекта недвижимости.

Для определения рыночной величины арендной ставки оценщику необходимо провести глубокий анализ рынка аренды аналогичных объектов, изучить особенности как объекта оценки, так и состояния местного рынка недвижимости.

Определение размера арендной платы позволяет принять взвешенное решение для собственников недвижимости и для потенциальных арендаторов.

Определение рыночной величины арендных платежей и их соответствие сложившимся на рынке ставкам, позволит арендатору быть уверенным в том, что он не переплачивает за пользование недвижимостью, а собственнику оставаться спокойным по поводу недооценки его объекта.

Рыночная арендная ставка рассчитывается при сдаче в аренду объектов недвижимого и движимого имущества, при заключении договора субаренды. В отдельных случаях право аренды может выступать в качестве объекта залога, купли-продажи и т.д.

ООО "Центр Оценки" имеет большой опыт работы по оценке рыночной арендной ставки объектов различного назначения для различных целей.

В компании разработана Методика определения величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов. Указанная Методика приведена в специальном выпуске ежеквартального научно-практического журнала "Проблемы финансов и учета" №3(9) 2005г., по материалам Международной научно-практической Конференции, проходившей в г. Томске 28-29 сентября 2005 года.

Данная методика позволяет провести определение размера арендной ставки:
для помещений объекта, имеющих различную площадь;
для помещений объекта, имеющих различное функциональное назначение;
для помещений объекта в зависимости от местоположения помещения в здании.

Перечень документов для проведения оценки арендной ставки по объекту недвижимости в формате Word
Техническое задание на оценку объекта недвижимости в формате Word

---